城市綜合體，是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通樞紐等城市功能在空間上進(jìn)行組合，并在各功能間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。通過(guò)統(tǒng)計(jì)全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市的綜合體存量可以得出，北京、上海、廣州、成都、重慶及沈陽(yáng)城市綜合體的存量領(lǐng)先全國(guó)，其中綜合體總存量在1000萬(wàn)平方米以上的城市為北京、沈陽(yáng)、重慶三市；而上海、廣州、成都的綜臺(tái)體存量介于500-1000萬(wàn)平方米；其余城市的綜合體存量均在500萬(wàn)平方米以下。此外，針對(duì)全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市的綜合體已育倩況和未來(lái)增量預(yù)計(jì)后可以發(fā)現(xiàn)，城市綜合體增量在2005-2010年期間呈并噴狀態(tài)，相較前一個(gè)五年面積增量翻了近5.4倍。預(yù)計(jì)截止到2015年，即將入市的綜合體體量將達(dá)到16437萬(wàn)平米。綜合體數(shù)量的增長(zhǎng)趨勢(shì)與面積增長(zhǎng)趨勢(shì)基本保持一致。由此可見(jiàn)；城市綜合體未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)將保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
第一章 城市綜合體發(fā)展環(huán)境分析 13
第一節(jié) 城市綜合體定義及類別 13
一、城市綜合體的定義 13
（一）城市綜合體定義 13
（二）城市綜合體特征 14
（三）城市綜合體分類 16
（四）城市綜合體業(yè)態(tài) 19
（五）城市綜合體價(jià)值 19
二、城市綜合體發(fā)展階段分析 20
（一）雛形階段分析 21
（二）早期開發(fā)階段 22
（三）大規(guī)模孕育階段 22
（四）快速擴(kuò)張階段 23
第二節(jié) 城市綜合體發(fā)展環(huán)境分析 24
一、城市綜合體經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 24
（一）中國(guó)GDP增長(zhǎng)情況分析 24
（二）工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)分析 25
（三）社會(huì)固定資產(chǎn)投資分析 27
（四）全社會(huì)消費(fèi)品零售總額 28
（五）城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)分析 29
（六）居民消費(fèi)價(jià)格變化分析 30
二、城市綜合體的政策環(huán)境分析 31
（一）房地產(chǎn)調(diào)控政策及其影響 31
（二）信貸政策及其影響分析 33
（三）土地政策及其影響分析 36
（四）規(guī)劃政策及其影響分析 36
第三節(jié) 中國(guó)城市建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r分析 37
一、中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程狀況分析 37
（一）中國(guó)城鎮(zhèn)發(fā)展的歷史進(jìn)程 37
（二）中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展現(xiàn)狀分析 38
（三）城市在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用 40
二、中國(guó)城市發(fā)展規(guī)模情況分析 42
（一）中國(guó)城市數(shù)量規(guī)模分析 42
（二）城市土地面積統(tǒng)計(jì)情況 44
（三）城市人口統(tǒng)計(jì)情況分析 44
三、中國(guó)城市建設(shè)投資狀況分析 45
第二章 中國(guó)城市綜合體開發(fā)規(guī)模及模式分析 46
第一節(jié) 中國(guó)城市綜合體產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 46
一、城市綜合體發(fā)展?fàn)顩r分析 46
二、城市綜合體存量市場(chǎng)分析 46
（一）城市綜合體存量分布狀況 46
（二）城市綜合體存量區(qū)域?qū)傩?47
三、城市綜合體增量市場(chǎng)分析 48
四、城市綜合體發(fā)展的必然性 50
五、城市綜合體發(fā)展存在問(wèn)題 51
六、城市綜合體發(fā)展機(jī)遇及挑戰(zhàn) 52
第二節(jié) 中國(guó)城市綜合體產(chǎn)業(yè)開發(fā)模式 53
一、城市綜合體開發(fā)要素分析 53
（一）城市綜合體開發(fā)背景 53
（二）城市綜合體開發(fā)優(yōu)勢(shì) 54
（三）城市綜合體開發(fā)標(biāo)準(zhǔn) 55
二、城市綜合體發(fā)展途徑分析 57
三、城市綜合體開發(fā)模式分析 58
（一）商務(wù)驅(qū)動(dòng)模式分析 58
（二）商業(yè)驅(qū)動(dòng)模式分析 58
（三）住宅驅(qū)動(dòng)模式分析 59
（四）文化驅(qū)動(dòng)模式分析 59
（五）休閑旅游驅(qū)動(dòng)模式 60
（六）娛樂(lè)驅(qū)動(dòng)模式分析 60
（七）會(huì)展驅(qū)動(dòng)模式分析 60
（八）復(fù)合驅(qū)動(dòng)模式分析 61
四、城市綜合體開發(fā)商投資模式 62
第三節(jié) 中國(guó)城市綜合體典型運(yùn)營(yíng)模式 64
一、萬(wàn)達(dá)城市綜合體模式 64
（一）萬(wàn)達(dá)綜合體建設(shè)模式 64
1、融資模式分析 64
2、運(yùn)營(yíng)模式分析 65
3、盈利模式分析 65
4、資本合作模式 65
（二）萬(wàn)達(dá)集團(tuán)品牌策略 66
二、華潤(rùn)城市綜合體模式 67
（一）華潤(rùn)綜合體建設(shè)模式 67
（二）華潤(rùn)置地發(fā)展策略 68
三、世茂城市綜合體模式 68
四、寶龍城市綜合體模式 69
五、南京中商城市綜合體模式 70
（一）商業(yè)模式發(fā)展?fàn)顩r 70
（二）項(xiàng)目模式運(yùn)作分析 72
（三）企業(yè)模式轉(zhuǎn)型優(yōu)勢(shì) 74
六、SOHO中國(guó)城市綜合體模式 77
（一）商業(yè)模式基本特征 77
（二）商業(yè)模式開發(fā)流程 77
（三）企業(yè)盈利模式分析 77
（四）企業(yè)已建項(xiàng)目統(tǒng)計(jì) 78
（五）企業(yè)資本擴(kuò)張策略 78
第三章 國(guó)內(nèi)外城市綜合體經(jīng)典項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)分析 79
第一節(jié) 國(guó)際城市綜合體經(jīng)典項(xiàng)目分析 79
一、日本六本木 79
（一）項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介 79
（二）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)分析 79
二、法國(guó)拉德芳斯 79
（一）項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介 79
（二）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)分析 80
三、紐約時(shí)代廣場(chǎng) 80
（一）項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介 80
（二）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)分析 81
四、德國(guó)波茨坦廣場(chǎng) 81
（一）項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介 81
（二）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)分析 82
五、英國(guó)金絲雀碼頭 82
（一）項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介 82
（二）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)分析 83
六、日本博多運(yùn)河城 84
（一）項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介 84
（二）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)分析 84
七、紐約洛克菲勒中心 85
（一）項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介 85
（二）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)分析 85
第二節(jié) 國(guó)內(nèi)城市綜合體經(jīng)典項(xiàng)目分析 86
一、深圳華潤(rùn)中心 86
（一）項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介 86
（二）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)分析 86
二、北京國(guó)貿(mào)中心 87
（一）項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介 87
（二）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)分析 88
三、香港太古廣場(chǎng) 88
（一）項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介 88
（二）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)分析 90
四、上海新天地 90
（一）項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介 90
（二）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)分析 91
五、廣州天河城 92
（一）項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介 92
（二）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)分析 93
六、廣州白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 93
（一）項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介 93
（二）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)分析 94
七、北京西單中糧大悅城 94
（一）項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介 94
（二）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)分析 95
八、煙臺(tái)新天地都市廣場(chǎng) 95
（一）項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介 95
（二）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)分析 96
九、徐州中央國(guó)際廣場(chǎng) 97
（一）項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介 97
（二）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)分析 98
第四章 城市綜合體區(qū)域市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)分析 99
第一節(jié) 線城市投資機(jī)會(huì)分析 99
一、北京城市綜合體投資機(jī)會(huì)分析 99
（一）城市建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃分析 99
（二）城市消費(fèi)能力及潛力分析 100
（三）城市綜合體體量規(guī)模分析 101
（四）城市綜合體投資機(jī)會(huì)分析 103
（五）城市綜合體建設(shè)動(dòng)態(tài)分析 103
二、上海城市綜合體投資機(jī)會(huì)分析 104
（一）城市建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃分析 104
（二）城市消費(fèi)能力及潛力分析 106
（三）城市綜合體體量規(guī)模分析 106
（四）城市綜合體投資機(jī)會(huì)分析 108
（五）城市綜合體建設(shè)動(dòng)態(tài)分析 109
三、廣州城市綜合體投資機(jī)會(huì)分析 110
（一）城市建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃分析 110
（二）城市消費(fèi)能力及潛力分析 112
（三）城市綜合體體量規(guī)模分析 112
（四）城市綜合體投資機(jī)會(huì)分析 114
（五）城市綜合體建設(shè)動(dòng)態(tài)分析 114
四、深圳城市綜合體投資機(jī)會(huì)分析 116
（一）城市建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃分析 116
（二）城市消費(fèi)能力及潛力分析 119
（三）城市綜合體體量規(guī)模分析 119
（四）城市綜合體投資機(jī)會(huì)分析 121
（五）城市綜合體建設(shè)動(dòng)態(tài)分析 122
第二節(jié) 二線城市投資機(jī)會(huì)分析 123
一、成都城市綜合體投資機(jī)會(huì)分析 123
（一）城市建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃分析 123
（二）城市消費(fèi)能力及潛力分析 124
（三）城市綜合體體量規(guī)模分析 124
（四）城市綜合體投資機(jī)會(huì)分析 127
（五）城市綜合體建設(shè)動(dòng)態(tài)分析 127
二、沈陽(yáng)城市綜合體投資機(jī)會(huì)分析 129
（一）城市建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃分析 129
（二）城市消費(fèi)能力及潛力分析 129
（三）城市綜合體體量規(guī)模分析 130
（四）城市綜合體投資機(jī)會(huì)分析 132
（五）城市綜合體建設(shè)動(dòng)態(tài)分析 134
三、天津城市綜合體投資機(jī)會(huì)分析 135
（一）城市建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃分析 135
（二）城市消費(fèi)能力及潛力分析 138
（三）城市綜合體體量規(guī)模分析 138
（四）城市綜合體投資機(jī)會(huì)分析 140
（五）城市綜合體建設(shè)動(dòng)態(tài)分析 141
四、其他優(yōu)勢(shì)二線城市綜合體分析 142
（一）武漢市城市綜合體市場(chǎng)分析 142
（二）南京市城市綜合體市場(chǎng)分析 144
（三）蘇州市城市綜合體市場(chǎng)分析 145
（四）西安市城市綜合體市場(chǎng)分析 147
（五）重慶市城市綜合體市場(chǎng)分析 148
（六）貴陽(yáng)市城市綜合體市場(chǎng)分析 150
第三節(jié) 三線城市投資機(jī)會(huì)分析 152
一、常州城市綜合體投資機(jī)會(huì)分析 152
（一）城市建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃分析 152
（二）城市消費(fèi)能力及潛力分析 152
（三）城市綜合體體量規(guī)模分析 153
（四）城市綜合體投資機(jī)會(huì)分析 155
（五）城市綜合體建設(shè)動(dòng)態(tài)分析 156
二、樂(lè)山城市綜合體投資機(jī)會(huì)分析 157
（一）城市建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃分析 157
（二）城市消費(fèi)能力及潛力分析 159
（三）城市綜合體投資機(jī)會(huì)分析 159
（四）城市綜合體發(fā)展前景分析 160
（五）城市綜合體建設(shè)動(dòng)態(tài)分析 161
第五章 中國(guó)城市綜合體優(yōu)勢(shì)開發(fā)商分析 162
第一節(jié) 萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司 162
一、企業(yè)基本情況 162
二、企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu) 162
三、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析 162
四、企業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 163
五、企業(yè)城市綜合體項(xiàng)目 164
第二節(jié) 大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司 165
一、企業(yè)基本情況 165
二、企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)情況 165
三、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析 166
四、企業(yè)城市綜合體項(xiàng)目 166
五、企業(yè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)擴(kuò)張計(jì)劃 167
第三節(jié) 華潤(rùn)置地有限公司 171
一、企業(yè)基本情況 171
二、企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)情況 171
三、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析 172
四、企業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 177
五、企業(yè)城市綜合體項(xiàng)目 178
第四節(jié) 寶龍地產(chǎn)控股有限公司 179
一、企業(yè)基本情況 179
二、企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)情況 180
三、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析 182
四、企業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 183
五、企業(yè)城市綜合體項(xiàng)目 184
第五節(jié) SOHO中國(guó)有限公司 185
一、企業(yè)基本情況 185
二、企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)情況 186
三、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析 186
四、企業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 186
五、企業(yè)城市綜合體項(xiàng)目 187
第六節(jié) 恒隆地產(chǎn)有限公司 190
一、企業(yè)基本情況 190
二、企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)情況 191
三、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析 191
四、企業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 192
五、企業(yè)城市綜合體項(xiàng)目 192
第七節(jié) 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司 193
一、企業(yè)基本情況 193
二、企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu) 193
三、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析 194
四、企業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 195
五、企業(yè)城市綜合體項(xiàng)目 196
第八節(jié) 招商局地產(chǎn)控股股份有限公司 197
一、企業(yè)基本情況 197
二、企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu) 198
三、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析 198
四、企業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 199
五、企業(yè)城市綜合體項(xiàng)目 200
第九節(jié) 金地（集團(tuán)）股份有限公司 201
一、企業(yè)基本情況 201
二、企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)情況 202
三、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析 202
四、企業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 203
五、企業(yè)城市綜合體項(xiàng)目 204
第十節(jié) 新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)股份有限公司 205
一、企業(yè)基本情況 205
二、企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu) 205
三、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析 206
四、企業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 206
五、企業(yè)城市綜合體項(xiàng)目 207
第十一節(jié) 上海世茂股份有限公司 209
一、企業(yè)基本情況 209
二、企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu) 210
三、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析 210
四、企業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 211
五、企業(yè)城市綜合體項(xiàng)目 212
第十二節(jié) 文峰大世界連鎖發(fā)展股份有限公司 213
一、企業(yè)基本情況 213
二、企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu) 213
三、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析 214
四、企業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 215
五、城市綜合體優(yōu)勢(shì)新秀 215
第六章 2018-2023年城市綜合體發(fā)展前景及趨勢(shì)分析 219
第一節(jié) 2018-2023年城市綜合體發(fā)展前景分析 219
一、城市綜合體行業(yè)的生命周期 219
二、城市綜合體行業(yè)的發(fā)展前景 219
三、城市綜合體開發(fā)商投資規(guī)劃 221
第二節(jié) 2018-2023年城市綜合體發(fā)展趨勢(shì)分析 223
一、一二線城市綜合體發(fā)展趨勢(shì) 223
二、三四線城市綜合體發(fā)展趨勢(shì) 224
三、開發(fā)商城市綜合體戰(zhàn)略布局趨勢(shì) 224
四、海外資本城市綜合體布局趨勢(shì) 225
五、城市綜合體融資方式發(fā)展趨勢(shì) 226
第三節(jié) 2018-2023年城市綜合體繁榮發(fā)展因素分析 226
一、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求 226
二、消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)明顯 228
三、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化因素 229
第七章 2018-2023年城市綜合體投資機(jī)會(huì)及風(fēng)險(xiǎn)分析 231
第一節(jié) 2018-2023年城市綜合體開發(fā)核心要素分析 231
一、城市綜合體項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 231
二、城市綜合體項(xiàng)目投資特性 232
三、城市綜合體項(xiàng)目營(yíng)銷推廣 234
第二節(jié) 2018-2023年城市綜合體投資收益分析 236
一、城市綜合體盈利模式分析 236
二、城市綜合體投資成本構(gòu)成 237
三、城市綜合體的投資回報(bào)率 237
第三節(jié) 2018-2023年城市綜合體項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析 238
一、資金短缺風(fēng)險(xiǎn)分析 238
二、供需失衡風(fēng)險(xiǎn)分析 238
三、經(jīng)營(yíng)模式風(fēng)險(xiǎn)分析 238
四、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析 242
第四節(jié) 2018-2023年城市綜合體投資對(duì)策建議 242
一、政府推進(jìn)城市綜合體投資開發(fā)建議 242
二、城市綜合體開發(fā)商投資建議 243
三、城市綜合體商鋪投資建議 244
四、城市綜合體投資者建議 245
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