商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，主要包括購物中心、百貨、超市、商業(yè)街、主題商場、專業(yè)市場、寫字樓、酒店等。
2017年，禹州市房地產(chǎn)開發(fā)投資32.3億元，比上年增長28.17%。2017年，禹州市房地產(chǎn)施工面積達(dá)到242.34萬平方米，比上年增長5.30%；竣工面積為53.55萬平方米，與上年相比增長26.09%。
2017年1-10月份，禹州市商品房累計(jì)銷售6733套，同比增長13.27%；銷售面積82.2萬平方米，同比增長9.54%；銷售金額354423.03萬元，同比增長30.59%。
《禹州市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2015-2030年）》提出，規(guī)劃期內(nèi)，禹州市著力在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和城鎮(zhèn)化建設(shè)方面創(chuàng)新體制，促進(jìn)人口和經(jīng)濟(jì)向中心城市集聚，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，完善城市功能，提升城市綜合承載能力和輻射帶動(dòng)能力，率先走出一條文明、富強(qiáng)、可持續(xù)發(fā)展的新道路和新模式，成為宜居宜學(xué)宜游宜商宜養(yǎng)的歷史文化名城、開放創(chuàng)新的生態(tài)低碳城市、智慧城市。
未來幾年，禹州市將有幾個(gè)大型城市綜合體開業(yè)，說到禹州市零售業(yè)的前景，商業(yè)地產(chǎn)更是熱潮。對(duì)于禹州市來說，盡管普通住宅仍然是房地產(chǎn)市場的最主要“角色”，然而最近幾年，一種新的地產(chǎn)發(fā)展模式商業(yè)地產(chǎn)正迅速地?cái)U(kuò)展開來，成為引人注目的亮點(diǎn)。伴隨著樓市調(diào)控的不斷升級(jí)，越來越多的地產(chǎn)企業(yè)逐漸向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域布局，商業(yè)綜合體等商業(yè)地產(chǎn)將成為禹州市城市發(fā)展主要推動(dòng)力。商業(yè)地產(chǎn)正逐漸成為禹州市主要城市更新擴(kuò)張的發(fā)展引擎，商業(yè)地產(chǎn)迎來了全新的發(fā)展契機(jī)。
第一章 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)概述 10
第一節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)概述 10
一、商業(yè)地產(chǎn)的定義 10
二、商業(yè)地產(chǎn)的分類 10
三、商業(yè)地產(chǎn)的模式 10
第二節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資背景 11
一、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程 11
二、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)驅(qū)動(dòng)因素 11
三、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必然性 13
第三節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 14
一、商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 14
二、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)分析 15
三、商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)控視野 16
四、商業(yè)地產(chǎn)市場熱點(diǎn)分析 17
五、商業(yè)地產(chǎn)市場形勢分析 19
第四節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營策略分析 20
一、零散銷售、統(tǒng)一經(jīng)營 20
二、零散銷售、各自經(jīng)營 21
三、整體出售、整體經(jīng)營 21
四、整體出租、整體經(jīng)營 21
五、零散出租、各自經(jīng)營 22
第二章 商業(yè)地產(chǎn)盈利模式分析 23
第一節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)銷售盈利模式 23
一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)散售盈利模式 23
（一）散售模式類型分析 23
（二）散售模式適用物業(yè) 24
（三）散售模式的優(yōu)劣勢 25
二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)整售盈利模式 26
（一）整售模式操作方式 26
（二）整售模式主要特點(diǎn) 26
（三）整售模式適用物業(yè) 27
（四）整售模式的優(yōu)劣勢 27
第二節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)持有經(jīng)營盈利模式 27
一、完全自營模式分析 27
（一）完全自營模式資源要求 27
（二）完全自營模式優(yōu)劣勢分析 29
二、自營+經(jīng)營貸模式分析 29
（一）模式操作方式 29
（二）模式資源要求 30
（三）模式優(yōu)劣勢分析 30
三、資本運(yùn)作模式分析 31
（一）資本運(yùn)作模式操作方式 31
（二）資本運(yùn)作模式優(yōu)劣勢分析 32
第三節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)混合運(yùn)作盈利模式 32
一、混合運(yùn)作模式操作方式分析 32
二、混合運(yùn)作模式主要特點(diǎn)分析 32
三、混合運(yùn)作適用物業(yè)類型分析 32
四、混合運(yùn)作模式優(yōu)劣勢分析 33
第四節(jié) 主要商業(yè)地產(chǎn)盈利模式對(duì)比分析 33
第三章 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營銷管理分析 34
第一節(jié) 禹州市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃 34
一、商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃的布局順序 34
二、商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃的整體利益 34
三、商業(yè)規(guī)劃的黃金分割定律 36
四、配套設(shè)施的作用與投入 37
五、商鋪格局規(guī)劃分析 38
第二節(jié) 禹州市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算 40
一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算 40
二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)方式 41
三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 42
第三節(jié) 禹州市商業(yè)地產(chǎn)目標(biāo)市場選擇 44
一、目標(biāo)市場的選擇策略 44
（一）集中化進(jìn)入策略 44
（二）商品專業(yè)化策略 44
（三）市場專業(yè)化策略 44
（四）選擇性進(jìn)入策略 44
（五）市場全覆蓋策略 45
二、項(xiàng)目開發(fā)商圈分析法 45
三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目客戶定位 51
（一）商圈范圍界定 51
（二）消費(fèi)者定位 51
（三）商家定位 52
（四）投資者定位 52
四、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 52
（一）業(yè)態(tài)分類與特點(diǎn) 52
（二）項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位 55
（三）業(yè)態(tài)的合理構(gòu)成 56
五、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目條件判斷 57
第四節(jié) 禹州市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營銷推廣 60
一、商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者行為調(diào)查 60
二、銷售與經(jīng)營的平衡分析 61
三、商業(yè)物業(yè)商鋪營銷特性 61
四、商業(yè)項(xiàng)目營銷推廣流程 63
五、商業(yè)物業(yè)常用銷售方式 66
第五節(jié) 禹州市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商實(shí)施 68
一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商特點(diǎn) 68
二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商對(duì)象 68
三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商流程 70
五、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策略 71
（一）項(xiàng)目招商通用策略 71
（二）購物中心招商策略 76
（三）寫字樓的招商策略 79
（四）商業(yè)街的招商策略 84
（五）餐飲品牌招商策略 85
第四章 禹州市商業(yè)地產(chǎn)市場環(huán)境分析 88
第一節(jié) 禹州市房地產(chǎn)地域環(huán)境分析 88
一、地理位置 88
二、自然環(huán)境 89
三、生態(tài)氣候 89
四、資源分布 90
第二節(jié) 禹州市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 91
一、禹州市GDP增長情況 91
二、禹州市固定資產(chǎn)投資 91
三、禹州市消費(fèi)品零售總額 92
四、禹州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 93
第三節(jié) 禹州市交通環(huán)境分析 93
一、鐵路 93
二、公路 93
三、航空 94
四、城市公共交通 94
第四節(jié) 禹州市人口社會(huì)環(huán)境分析 94
一、禹州市人口環(huán)境分析 94
二、禹州市居民收支情況 95
三、禹州市城鎮(zhèn)化率分析 95
第五章 2017年禹州市土地市場分析 97
第一節(jié) 禹州市城鄉(xiāng)規(guī)劃布局 97
一、總體發(fā)展目標(biāo) 97
二、城鄉(xiāng)發(fā)展定位 97
三、市域城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃 97
四、中心城區(qū)規(guī)劃 100
第二節(jié) 禹州市土地供應(yīng)分析 103
一、土地供應(yīng)總量 103
二、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu) 103
第三節(jié) 禹州市土地成交分析 103
一、成交地塊規(guī)劃用途 103
二、成交地塊用地面積 110
三、成交地塊建筑面積 115
四、成交地塊的容積率 121
五、成交地塊受讓單位 127
第四節(jié) 禹州市土地成交價(jià)格 132
一、成交地塊的起始價(jià) 132
二、成交地塊的成交價(jià) 138
三、地塊的成交樓面價(jià) 143
第六章 2017年禹州市房地產(chǎn)市場分析 147
第一節(jié) 禹州市房地產(chǎn)投資建設(shè)分析 147
一、禹州市房地產(chǎn)投資額分析 147
二、禹州市房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模分析 147
（一）禹州市房地產(chǎn)施工面積分析 147
（二）禹州市房地產(chǎn)竣工面積分析 147
三、禹州市重點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 148
四、禹州市房地產(chǎn)市場價(jià)格分析 149
第二節(jié) 禹州市產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)分析 149
一、禹州市產(chǎn)業(yè)園區(qū)分布情況 149
二、禹州市產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)情況 150
三、禹州市產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃 152
第三節(jié) 禹州市房地產(chǎn)市場銷售情況 153
一、商品房銷售情況 153
（一）商品房銷售情況 153
（二）住宅的銷售情況 153
二、商品房庫存情況 153
三、二手房交易情況 154
（一）二手房的交易情況 154
（二）二手住宅交易情況 154
第四節(jié) 禹州市商品房市場價(jià)格調(diào)研 154
第七章 禹州市商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分行業(yè)發(fā)展及投資前景分析 156
第一節(jié) 禹州市商鋪地產(chǎn)市場調(diào)研分析 156
第二節(jié) 禹州市購物中心市場調(diào)研分析 157
第三節(jié) 禹州市酒店市場調(diào)研分析 158
第四節(jié) 禹州市寫字樓市場調(diào)研分析 159
第五節(jié) 禹州市零售商業(yè)地產(chǎn)分析 160
第六節(jié) 禹州市城市綜合體市場分析 161
第七節(jié) 禹州市主題式商業(yè)地產(chǎn)分析 162
第八章 二三線城市房地產(chǎn)市場投資分析 163
第一節(jié) 中國房地產(chǎn)市場投資現(xiàn)狀 163
一、投資狀況及增速 163
二、分物業(yè)投資情況 163
三、分區(qū)域投資狀況 164
四、房地產(chǎn)開發(fā)資金來源分析 164
第二節(jié) 中國二三線城市房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 165
一、投資吸引力 165
二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展 166
三、房地產(chǎn)投資 166
四、限購政策影響情況 166
五、商品房銷售 168
六、土地市場 168
七、人口與城市化 169
八、居民購買力 169
九、人均可支配收入 169
十、未來走勢展望 169
第三節(jié) 中國二三線城市商業(yè)地產(chǎn)投資分析 170
一、二三線城市商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)會(huì) 170
二、二三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展存在的矛盾 170
三、二三線城市商業(yè)地產(chǎn)投資建議 172
第九章 禹州市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析 173
第一節(jié) 企業(yè)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的經(jīng)營策略 173
一、資本運(yùn)作策略 173
二、土地儲(chǔ)備策略 173
三、業(yè)務(wù)組合策略 174
四、區(qū)域互補(bǔ)策略 175
第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展管理分析 176
一、成本控制策略 176
二、定價(jià)策略分析 181
三、競爭策略分析 185
四、并購重組策略 187
五、融資策略分析 190
六、資本運(yùn)作策略 191
第三節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃策略分析 193
一、戰(zhàn)略綜合規(guī)劃 193
二、技術(shù)開發(fā)戰(zhàn)略 193
三、區(qū)域戰(zhàn)略規(guī)劃 194
四、產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃 194
五、營銷品牌戰(zhàn)略 195
六、競爭戰(zhàn)略規(guī)劃 196
第十章 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投融資策略分析 198
第一節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)市場融資分析 198
一、商業(yè)地產(chǎn)融資的意義 198
二、商業(yè)地產(chǎn)融資需求分析 198
三、商業(yè)地產(chǎn)融資渠道分析 199
四、商業(yè)地產(chǎn)多元化融資流程 200
五、商業(yè)地產(chǎn)市場融資新平臺(tái) 202
（一）商業(yè)抵押擔(dān)保證券CMBS 202
（二）商業(yè)地產(chǎn)基金融資模式 204
六、商業(yè)地產(chǎn)市場融資形勢 205
第二節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資模式 206
一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資必要性 206
二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資模式 208
三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資效果 212
四、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資風(fēng)險(xiǎn) 214
（一）買殼上市的風(fēng)險(xiǎn) 214
（二）IPO形式的風(fēng)險(xiǎn) 214
第三節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)信托融資分析 215
一、 房地產(chǎn)信托融資模式分析 215
（一）房地產(chǎn)信托融資模式類型 215
（二）房地產(chǎn)信托融資模式優(yōu)劣勢 219
二、商業(yè)地產(chǎn)信托融資情況分析 220
（一）房地產(chǎn)信托季度發(fā)行規(guī)模 220
（二）房地產(chǎn)信托季度余額規(guī)模 220
三、房地產(chǎn)信托資金運(yùn)用方式 221
四、房地產(chǎn)信托資金投資方式 221
五、房地產(chǎn)信托兌付分析 223
六、房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)分析 223
第四節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)融資困難及對(duì)策 224
一、商業(yè)地產(chǎn)的固有特性 224
（一）高收益高風(fēng)險(xiǎn)并存 224
（二）商業(yè)與地產(chǎn)有機(jī)結(jié)合 224
（三）開發(fā)是基礎(chǔ)/運(yùn)營是關(guān)鍵 224
（四）資金需求巨大 225
二、商業(yè)地產(chǎn)融資的現(xiàn)實(shí)困境 225
三、突破困境的有效途徑分析 226
四、商業(yè)地產(chǎn)融資基金待推廣 228
第五節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)及策略 228
一、商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn) 228
（一）開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)不足 228
（二）同質(zhì)化/空置率高 229
（三）資金鏈壓力較大 229
二、商業(yè)地產(chǎn)投資策略 230
（一）商業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)作 230
（二）各業(yè)態(tài)投資攻略 253
（三）投資注意事項(xiàng) 257
第十一章 2018-2023年禹州市商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及策略分析 261
第一節(jié) 2018-2023年禹州市商業(yè)地產(chǎn)市場前景預(yù)測 261
第二節(jié) 2018-2023年禹州市商業(yè)地產(chǎn)市場的投資風(fēng)險(xiǎn) 261
一、商業(yè)地產(chǎn)投資的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 261
二、商業(yè)地產(chǎn)投資的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 261
三、商業(yè)地產(chǎn)管理人才緊缺風(fēng)險(xiǎn) 262
四、商業(yè)地產(chǎn)投資的流動(dòng)性和變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn) 262
第三節(jié) 2018-2023年禹州市商業(yè)地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避及控制策略 262
一、轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn) 262
二、加強(qiáng)市場調(diào)查研究 262
三、通過投資組合來分散風(fēng)險(xiǎn) 263
四、通過良好的管理控制風(fēng)險(xiǎn) 263
五、通過“期權(quán)”交易控制風(fēng)險(xiǎn) 263
六、選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的項(xiàng)目進(jìn)行投資 263
第四節(jié) 2018-2023年禹州市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展策略建議 263
一、政府要?jiǎng)?chuàng)造良好的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境 264
二、開發(fā)商應(yīng)準(zhǔn)確市場定位，合理選址和規(guī)模 265
三、購買者購買商業(yè)地產(chǎn)時(shí)需理性 266
圖表目錄
圖表 1 中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段一覽表 11
圖表 2 商業(yè)地產(chǎn)散售模式優(yōu)缺點(diǎn)情況 26
圖表 3 商業(yè)地產(chǎn)各種盈利模式指標(biāo)對(duì)比情況一覽表 33
圖表 4 城市購物中心商業(yè)業(yè)態(tài)組合 56
圖表 5 地區(qū)購物中心商業(yè)業(yè)態(tài)組合 57
圖表 6 Lifestyle Center商業(yè)業(yè)態(tài)組合 57
圖表 7 禹州市地理位置圖示 88
圖表 8 禹州市礦產(chǎn)資源情況一覽表 90
圖表 9 2012-2017年禹州市GDP變化趨勢圖 91
圖表 10 2012-2017年禹州市固定資產(chǎn)投資變化趨勢圖 92
圖表 11 2012-2017年禹州市社會(huì)消費(fèi)品零售總額變化趨勢圖 92
圖表 12 2012-2017年禹州市常住人口變化趨勢圖 94
圖表 13 2012-2017年禹州市城鎮(zhèn)化率變化趨勢圖 96
圖表 14 禹州市域城鄉(xiāng)職能結(jié)構(gòu)規(guī)劃 99
圖表 15 禹州市部分成交地塊規(guī)劃用途一覽表 104
圖表 16 禹州市成交地塊用地面積一覽表 110
圖表 17 禹州市部分成交地塊建筑面積一覽表 115
圖表 18 禹州市部分成交地塊容積率一覽表 122
圖表 19 禹州市部分成交地塊受讓單位一覽表 127
圖表 20 禹州市部分成交地塊的起始價(jià)一覽表 132
圖表 21 禹州市部分成交地塊的成交價(jià)一覽表 138
圖表 22 禹州市部分成交地塊的成交樓面價(jià)一覽表 143
圖表 23 2013-2017年禹州市房地產(chǎn)投資額統(tǒng)計(jì) 147
圖表 24 2013-2017年禹州市房地產(chǎn)施工面積統(tǒng)計(jì) 147
圖表 25 2013-2017年禹州市房屋竣工面積統(tǒng)計(jì) 148
圖表 26 禹州市重點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一覽表 148
圖表 27 2017-2018年禹州市房地產(chǎn)市場價(jià)格情況 149
圖表 28 禹州市部分商品房市場價(jià)格一覽表 155
圖表 29 禹州市部分商鋪一覽表 156
圖表 30 禹州市主要購物中心一覽表 157
圖表 31 禹州市部分酒店一覽表 159
圖表 32 禹州市部分寫字樓一覽表 160
圖表 33 2013-2018年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計(jì) 163
圖表 34 2013-2018年中國房地產(chǎn)分物業(yè)投資統(tǒng)計(jì) 163
圖表 35 2017年不同地區(qū)房地產(chǎn)投資額完成情況 164
圖表 36 2018年不同地區(qū)房地產(chǎn)投資額完成情況 164
圖表 37 2018年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu) 165
圖表 38 2013-2018年中國商品房銷售面積及銷售額統(tǒng)計(jì) 168
圖表 39 2013-2018年中國商品住宅銷售面積及銷售額統(tǒng)計(jì) 168
圖表 40 私募基金的優(yōu)勢和劣勢 205
圖表 41 IPO的優(yōu)勢和劣勢 205
圖表 42 2013-2017年中國房地產(chǎn)資金信托規(guī)模統(tǒng)計(jì) 220
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