投資公司是否有權簽訂物業(yè)管理合同
你知道物業(yè)管理合同嗎?依現行合同法，物業(yè)管理合同系無名合同之一種，其主要規(guī)范的是物業(yè)管理關系雙方當事人就特定物業(yè)的管理事項而合意設定的當事人雙方的權利義務關系。下面由學習啦小編為你詳細介紹物業(yè)管理合同的相關法律知識。
投資公司無權簽訂物業(yè)管理合同
案情介紹
1993年4月，濱海住宅小區(qū)的開發(fā)商某房地產公司將濱海住宅小區(qū)的住宅預售給A公司等13個業(yè)主。1994年9月，該住宅小區(qū)建成，遷入450家住戶。
1995年1月，房地產公司和B物業(yè)公司簽訂《濱海小區(qū)物業(yè)管理承包合同》，合同約定：房地產公司將其開發(fā)的濱海小區(qū)第一期42棟高級公寓(面積約 12萬平方米)的物業(yè)管理承包給B物業(yè)管理公司(以下簡稱物業(yè)公司)，承包期十年，承包金按實際住房面積計算，每月每平方米一元;合同簽訂后10日內，物業(yè)公司應向房地產公司支付履行保證金50萬元。
投資公司是否有權簽訂物業(yè)管理合同
同年5月，房地產公司又和物業(yè)公司簽訂了《維修承包合同》，約定：濱海小區(qū) 1一42棟樓房在保修期內的維修任務由房地產公司總承包給物業(yè)公司維修，總承包工程款40萬元。
上述合同簽訂后，物業(yè)公司向房地產公司支付了履行保證金50萬元。房地產公司也陸續(xù)向物業(yè)公司交付了物業(yè)管理房產及有關附屬設施。物業(yè)公司在實施物業(yè)管理行為期間，向住戶收取了物業(yè)管理費、維修基金、水電費等，但是沒有按合同約定向房地產公司支付承包金。
房地產公司因此訴至法院要求物業(yè)管理公司支付承包費及違約金。案件在法院審理過程中，由A公司等13個業(yè)主組成的濱海小區(qū)業(yè)主管理委員會，已經在1997年8月經當地房地產管理部門批準成立，并與物業(yè)公司簽訂了《委托物業(yè)管理合同》。
法院審判
法院審理認為：本案投資公司只是濱海住宅小區(qū)的開發(fā)建設單位，其擅自與B物業(yè)公司簽訂合同，將住宅小區(qū)的物業(yè)管理權“發(fā)包”給物業(yè)公司行使，借機收取承包金。該行為侵犯了業(yè)主的合法權益，依照《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第(五)項的規(guī)定，這個承包合同應為無效合同。
判決駁回了房地產公司要求B物業(yè)管理公司償付承包金和承擔違約責任的訴訟請求。
案例分析
物業(yè)管理是近年來住房商品化過程中出現的新行業(yè)。物業(yè)管理是指物業(yè)管理公司對住宅小區(qū)提供公共性服務，根據其管理事實和服務行為，依照規(guī)定標準向住戶收取一定費用的一種社會性服務工作。目前國家對物業(yè)管理問題正在逐漸加以規(guī)范，不斷有新法律法規(guī)出臺。
物業(yè)管理權是一種存在于他人所有物上的物權，因此誰可以行使該權利，應當由物的所有權人(即業(yè)主)決定，物業(yè)管理合同的當事人只能是業(yè)主和物業(yè)管理公司，他們之間是委托人和被委托人的關系，執(zhí)行合同法中委托合同的有關規(guī)定。
業(yè)主有參加住宅區(qū)物業(yè)管理的權利，并有合理利用房屋和公共設施、維護住宅區(qū)公共秩序、遵守住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的義務。由業(yè)主推選產生的業(yè)主管理委員會是住宅區(qū)物業(yè)管理的執(zhí)行機構，有權選聘物業(yè)管理公司、物業(yè)管理人員或其他專業(yè)服務機構對本住宅區(qū)進行物業(yè)管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。
本案，房地產公司無權將濱海小區(qū)的物業(yè)管理發(fā)包給他人，從中牟利，其簽訂的合同是無效的。只有業(yè)主管委會與物業(yè)公司簽訂了《委托物業(yè)管理合同》，才是合法有效的。
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物業(yè)管理合同所設定的主要給付義務：
1、物的管理，系指對建筑物、基地及附屬設施之保存、改良、利用乃至處分等所為之物理的管理，原則上以建筑物的共有部分為限。
2、人的管理，系指對區(qū)分所有人群群居生活關系所為之社區(qū)管理，其對象不外以居住于建筑物上的人為限，凡出入區(qū)分建筑物的人的行為，均應納入，內容一般為對建筑物不當毀損的管理、對建筑物不當使用的管理及對生活妨害秩序的管理。
基于不同的具體情況，物業(yè)管理又可以分為部分管理和全部管理，單就其各自來看，在物業(yè)管理合同的簽定上似乎只是整體與部分的關系，應不存在特殊之處，然而，頗值疑問的一點是，為復合性的部分管理或整體管理簽定的物業(yè)管理合同是否是為非典型合同中的混合契約?
從物業(yè)管理關系的主要給付義務來看，物業(yè)管理團體提供的服務既有對物業(yè)共有部分的狹義上的管理，又有對共有物業(yè)設施的維修、保養(yǎng)，既有有關機械設施的購買、更換，又有對居住環(huán)境的安全維護，其涉及到若干有名合同和無名合同的內容，主要有雇傭合同、保管合同、租賃合同、承攬合同、委托合同等等。
就此而言，物業(yè)管理合同的性質應該既不是現行法中所規(guī)定的任一類型的有名合同，也不是一般所謂的無名合同，而是一種類型結合合同，屬混合契約之一種，即一方當事人所負的所個給付義務屬于不同契約類型，彼此間居于同值的地位，而他方當事人僅付單一的對待給付(有償契約中)。
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